chevron_left
Для входа введите телефон или email
phone
phone_disabled
Для входа под TeamWork Вы можете создать собственную команду (в разработке)
Ok






Информационно-аналитический портал рынка недвижимости Rmarket

МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Это главная характеристика обьекта недвижимости - фундамент его ценностного и стоимостного потенциала

Чтобы оценить местоположение любого обьекта в населенных пунктах РФ достаточно использовать 4 основных характеристики

Сопутствующие понятия
Глобальный центр города
это общепризнанное и наиболее известное для всех поколений общественное место населенного пункта. Центр притяжения населения на основные городские события.

наличие кремля или иных ключевых исторических архитектурных ансамблей (при наличии), центральная площадь с примыкающими к ней досуговыми, торовыми и развлекательными участками пешеходных маршрутов.

Как правило, в непосредственной близости или внутри расположены администрация региона, города, либо их основные подразделения

Локальная троговая зона
территория, аудитония которой, как дневное, так и постоянного пребывания пользуются единым локальным местом для приобретения товаров повседневного спооса
Улица
мощёная дорога внутри населённого пункта (не во всех), один из основных элементов городской инфраструктуры, имеющая, как правило, индивидуальное название
Трафик
пешеходный или автомобильный потоки, проходящие по Улице, и потенциалтно мотивированные на посещение обьектов, расположенных вдоль пути перемещиния. Измеряется в чел в минуту в предпиковые, в среднем максимально насыщенные по проходимости отрезки времени светового дня

Ценовая зона

глобальное расположение обьекта относительно центра

Центр
(особо привлекательные)

Территории вокруг Центра населенного пункта, жители которых пешеходно и без затруднений, могут достигнуть непосредственного центра города и использовать все его инфраструктуру в повседневной жизни, как основную

Границы "Центра" это окончание 10 минутного пешеходного маршрута от "Глобального центра" при прогулке по "улицам"

Центральные
(высоко привлекательные)

Территории, расположенные Центральных районах населенного пункта и(или) к ним примыкающие. Характеризуются быстрой доступностью центра из любой их точки на автомобильном транспорте, благодаря чему позволяют их жителям часто пользоваться инфраструктурой Центра в том числе и в повседневной жизни. По ценности они находятся в ранге выше среднего, но не достигают пиковых значений, закономерных для Центра.

Границы Центральной ценовой зоны расположены на конце 7-10 минутной (в зависимости от крупности города) езды на автотранспорте по городксим дорогам в обычном режиме городского движения от "Глобального центра"

Удаленные
(средне привлекательные)

Территории, расположенные на удалении от центра, но в целом позволяющие без дискомофрта достигнуть Центра на общественном транспорте, что оставляет возможность использвания инфраструктуры Центра их жителями в режиме выходного дня.

Границы Удаленной зоны - это окончание 23-35 минутного (в зависимости от крупности города) перемещения на общественном транспорте от "Глобального центра" в обычный день

Окраинные
(слабо привлекательные)

Территории, расположенные на окраинах населенных пунктов и (или) на значительном удалении от Центра, что делает затруднительным для их жителей регулярного пользования инфрастуктурой Центра

Границы окраинных зон это границы самого наеленного пункта

Границы разных Ценовых могут безусловно ограничиваться естетсвтенными препятствиями, магистралями, промзонами, что работает для каждого типа зон по разному. Любая зона прерывается на границах самого населенного пункта, если она выходит за его пределы, поэтому в таких случаях границы нескольких зон могут совпадать. В этом случае следует относить локацию к лучшей Ценовой зоне

При расположении объектов недвижимости в одной из указанных зон и сопоставимости локального положения относительно основных коридоров и улиц, ценообразующие факторы местоположения будут сопоставимы

Следует понимать!, что положение объекта на границе 2 ценовых зон или на улице примыкающей к границе зоны, равно как и в близости к границе населенного пункта, а значит к границе Зоны Удаленная, является исключительной ситуацией. В таком случае допустимо экспертно отнести такой объект к одной из соседствующих зон исходя из непосредственного окружения объекта

Ценовые зоны имеют четкие границы на карте соответствующего населенного пункта, либо могут быть вычислены с помощью доступных онлайн карт. Внимательно читай описание зон!

Облик локации

непосредственное окружение обьекта, формирующее восприятие места согласно качества и(или) уровня пребывания в нем, как постоянного так и временного

Это отличительная черта местности, где расположен объект недвижимости. Облик характеризует преобладающий тип застройки, качество среды обитания и её сложившийся имидж

Популярный, "Понты"

Локация как максимум популярна среди населения или деловых кругов города, как минимум известна. Узнаваема, возможно имеет "народное" название. Повышает статус расположенных в ней объектов, но не обязательно их стоимость

Комфортный, "Лаунж"

Локация, отличающаяся спокойной и располагающей атмосферой, а также безопасной и чистой обстановкой. Располагает к комфортному образу обитания или работы. Имеет ярко выраженные границы - обособлена явно, но не обязательно физически от окружения. Повышает статус владельцев недвижимости и самих объектов, но не обязательно их стоимость. Возможна во всех классах

Уютный район, "Среда"

Самый типичный жилой спальный микрорайон с хорошим качеством среды обитания. Обеспечен социальной инфраструктурой и местами для семейного досуга и отдыха. Относительно автономный во всех повседневных вопросах жизнедеятельности, возможно в перспективе - применительно новостройкам, уже сформировавшимся как микрорайон. Современное жилье, равномерный возрастной баланс населения. Формирует устойчивые средние по рынку диапазоны цен в ценовых зонах

Жилой район, "Гопота"

Спальные микрорайоны с устаревающими типами жилья и относительно удаленные от социальной инфраструктуры, либо имеющие её, но в плохом физическом состоянии. Как правило, слабое внутридворовое благоустройство и относительно низкий уровень безопасности обитания. Неравномерный возрастной баланс. Среда обитания не может быть названа благоприятной. Негативно сказывается на формировании и уровнях торговых коридоров и общей ликвидности объектов.

терр-я для развития, "Пустошь"

В общем пустующая, но вероятно перспективная территория для развития. Для локации не сформированы: конкретный стиль, класс, функционал, а соответственно не проявились её ценность и перспективность. Объекты слабо ликвидны и минимально ценны

Активный район, "Туса"

Особый вид локаций, которые могут находиться как в пределах так и на удалении от населенных пунктов. Явно обособлены в границах, имеют исключительный относительно их окружения функционал, вероятно специфичный: зоны туристической активности, бизнес или конгресс городки, выставочные комплексы и т.п. Имеют собственный генерируемый внутренний трафик и коридоры. Всегда формируют эксклюзивные ценовые диапазоны в своих границах. Повышают ликвидность объектов, однако, скорее всего, внутри определенной ЦА

Отношение к коридору
(для коммерческой нндвижисости)

трафик и торговый потенциал места, основа доходности возможного арендного бизнеса

это элемент инфраструктуры населённого пункта, ограниченный красными линиями улично-дорожной сети города, с постоянным автомобильным и(или) пешеходным трафиком, выделяющийся по отношению к окружающей территории лучшей узнаваемостью и инвестиционной привлекательностью

В разрезе каждого города, можно выделить 4 типа коридоров

Основной коридор

Коридоры, бесспорно обладающие способностью генерировать в первую очередь пешеходные потоки со всего города. Как правило, максимально совпадают с центрами городов или районов.

Характеризуются:
самыми высокими в городе ставками аренды и ценами продаж, а также лучшей инвестиционной привлекательностью;
общие городские или локальные центры, притягивающие к себе потоки со всего города или из нескольких Локальных торговых зон;
при наличии в городе туристической активности сами места скопления туристов, также могут относиться к Основным коридорам.

Локальный коридор

Участки, не соответствующие явно признакам Основного коридора, расположенные на основных городских и районных магистралях.

Характеризутся как:
локальные центры только одной Локальной торговой зоны;
или, Участки магистралей городского или федерального значения, характеризуемые прохождением маршрутов перемещения жителей города в основные коридоры и к основным деловым зонам городского значения, при наличием пешеходного трафика с интенсивностью средней и выше средней;
или, при наличии в городе туристической активности места скопления туристов, вне зон основной городской активности, также могут относиться к Основным коридорам.

Улица

Участки, не соответствующие явно признакам Основного и Локального коридоров.

Характеризуемые как:обычные улицы с низким или отсутствующим пешеходным трафиком
или, Участки магистралей городского или федерального значения, характеризуемые прохождением маршрутов перемещения жителей города в основные коридоры, к основным деловым зонам городского значения, однако не располагающими собственным пешеходным трафиком, либо с его низкой интенсивностью.

Дворовые проезды

Улицы, которые находятся внутри объездных дорог жилых кварталов, дворах, огороженных или иным образом обособленных территорий любого назначения.

Взаимное соотношение признаков \ уровней Торговых коридоров
Основной городской коридор
Локальные коридоры районного значения
Улицы, не относящиеся к основным и локальным коридорам
Внутриквартальные улицы
Повышенные цены и ставки
Всегда самые максимальные по рынку
Всегда с явным отличием от средних по рынку в окружении
С незначительным превышением от средних по локальному рынку
Ставки на уровне средних или ниже среднего для рынка
Хорошая узнаваемость
Однозначно для основного населения города
Для большинства жителей в окружении и для многих в пределах административного района
Возможно в пределах Локальной торговой зоны
Для жителей ближайших жилых комплексов
Мотивацию на покупку
Максимальная
Уровень выше среднего
Не обязательно и только на уровне «дозакупки»
Низкий уровень, покупка только при «острой» необходимости
Близость к развязкам
Минимум одна городского значения
Минимум одна районного значения
Возможно
---
Близость к развязкам
Обязателен, как автомобильный, так и пешеходный
Средний или выше среднего
---
---
Способность к генерации потоков
Высокая
Высокая или средняя и только в пределах зоны охвата
---
---

Удаленость общественного фактора

Как далеко до ближайшей остановки общественного танспорта (ООТ)

Выделяется 3 сетепени доступности ООТ

Близко

менее 50 метров

Нормально

от 50 до 500

Далеко

дальше 500 метров