Информационно-аналитический портал рынка недвижимости Rmarket

Формат

главная

Формат Состояние Функциональный потенциал Инвестиционный потенциал

Истинную ценность обьекта на рынке после места составляют его потенциалы - каким обьект может стать без революционных вложений, чтобы иметь свой функционалтный и(или) экономический максимум

Таких поетнциалов 4

Формат

сочетание проектных качеств обьекта с его местом и организацией территории

Жилая недвижимость

Коммерческая недвижимость

Состояние

текущее физическое состояние обьекта, характеризующее гибкость, затратность и разумность его улучшения

Состояние объекта всегда стоит рассматривать как один из основных аткивов, формирующим его текущую рыночную привлекательность и , соответственно, стоимость

Состояние объекта не стоит рассматривать прямолинейно. Не всегда акт отсуствтия отделки будет явлтсья негативным, равно как, к примеру, наличие дизайнерского ремонта может не только ничего не прибавить к рыночной стоимости, но даже и повлиять на нее негативно, так как при большиснвте фукницоналов может понадобится его демонтаж и замена на более типичный

Описание состояний немного отличаются в Жилье и в Коммерческой недвижимости

В зависимоти от категории объекта типовыми состояниями для него рассматриваются следующие

Жилая недвижимость

без отделки

это коробка, с подведенными коммуникациями. В квартире отсутствуют межкомнатные перегородки и электрическая разводка, стены не оштукатурены, отсутствуют откосы, подоконники, сантехническое оборудование

стяжка-штукатурка

застройщиком установлены межкомнатные перегородки, выполнена стяжка полов и штукатурка стен

дизайнерский

ремонт на объекте выполнен по дизайн проекту

евроремонт

ремонт, выполненный с применением современных, качественных материалов (на дату ремонта)

жилое состояние

ремонт делался несколько лет назад, при этом все коммуникации , сантехника, окна в рабочем состоянии , помещения пригодны для проживания

от застройщика

готовая к переезду жилая площадь. Зстройщик выполняет все без исключения ремонтные работы и установку сантехники

требует ремонта

квартира/дом в отвратительном состоянии, требуется выполнение ремонтных работ перед заселением

частично

ремонт выполнен не во всх помещениях кавртиры/дома

Коммерческая недвижимость

Каркас

нет остекления, нет крыши, только коробка, при всей этажности

Коробка

объект накрыт крышей, но нет инженерных коммуникаций

Требует реконструкции

объект в отвратительном состоянии-требуется реконструкция

Серый ключ

Объект готов к чистовой отделке

Готово

ремонт в рабочем состоянии

Дизайнерский ремонт

капитальный современный ремонт, в том числе инженерных коммуникаций

Функциональный потенциал

совокупность формата обьекта и существующих на рынке технологических укладов со своей экономикой, что определяет рамки возможной целевой аудитории потенциальных пользователей (арендаторов) обьекта и его реальные перспективы и востребованность у этой аудитории

Полезность любого объекта опредлеяется тем, как он сможет удовлетоврить запросы по его использвоанию. Чем больше вариантов использхвоания объект может уовлетворить, тем шире возхможности его исспользвоания и тем выше его потенциальная доъходность.

Функциоанльный потенциал - это характеристика объекта, которая наиболее полно раскрывает весь спектр тех самых вариантов использования, которые этот объект способен удовлетоврить. То есть , когда мы говорим о функицональном потенциале, мы всегда представляем опредленные целевые аудитории и то насколько они смогут удовлетворить свои функциональные задачи при размещении в данном объекте.

И тот факт не ависит от того, жилой это объект или нет - разными являются только сами варинты его фукнционального использования

В заисимоти от категориии обекъхта выделяются их следующие варианты

Жилая недвижимость

Для семьи

минимум 2 отдельные спальни

для многодетной семьи

минимум 3 отдельные спальни

для студентов

студия или 1 комн.кв-ра, близость учебного заведения

для пожилых

1-2 этаж, если лифт , то 1-4 этаж, близость поликлинники, почты, магазинов

для холостяков

квартиры студийного типа, развитая инфраструктура

первое жилье

небольшие площади, спальные удаленные районы

инвестиции для продажи

объекты, имеющие потенциал к увеличению стоимости

инвестиции для аренды

объекты имеющие постоянный спрос на рынке аренды и готовые к заселению (мебель и техника)

Коммерческая недвижимость

торговля и шоу рум

магазины, бутики, салоны, выставочные комнаты с небольшими складами или производствами

Потребность в трафике и торговом пространстве (желательно одном). Отдбелный вход или максимально простой и комфортный доступ в макисмально неограниченном режиме, часто подразумевает статус или хороший товарооборот, поэтмоу не прихотлив к ставке аренды в пределах своей экономики

клиентский офис

банки, страховые, мфц, букмекеры и т.д.

это условно "торговые" объекты, но расположенные в любом, доступном для клиента месте и позволяющие организовать комфортный прием и обесечить узанваемость места для клиента. Здесь не важен статус самого места или трафик, хотя и возможен, но не в ущерб приемлемости ставки аренды

медицина

лицензируемые медицинские услуги

Бизнес требует получение различного рода лицензий в направлении медицины. Требуются окна, позволяющие размесить достаточное количество кабинетом, при том сами кабинеты должны быть не меньше требуемых. Существуют другие строгие требования, поэтому не всегджа легко найти соответствующее помещение

бьюти

салоны красоты, парикмахерские, массажные и т.д., не требущие лицензий

все что не является читсто торговлей и не требует медицинской лицензии, но относиться к beauty кластеру и(или) здоровью

общепит и фастфуд

требуется открытое пространство, узнаваемость, возхможность свобоно оперирвоать кухней, ввентиляцией, иметь маскимально отдеьлный вход. Узанваемость и привлекатльеность места обычно важны

места пребывания

хостелы, гостиницы, дома престарелых, хосписы и т.д.

центр выдачи

выдачи товаров, посылок, заказов без шоу румов

Важна достпуность, наличие миниму 2х совбодных пространств, причем тербовани к процессу складиврания и хранения могут быть выше чем к пространству для выдачи. Узнаваемость. Трафик не принципиален, но всегда важно окружение - жилые благопулчные массивы.

импульсная торговля

малоформатная торговля товарами импульсной покупки: цветы, бижутерия и т.д.

Малые рамзеры полощадей с отдельными или макскимально легкии входами, и трафик, трафик и еще раз трафик. ставка практичскеи не будет важна.

пекарни и кондитерские

минипекарни и кондитерские с малыми торовыми залами, возможно с поасдочными местами

нужны "мощнности" и пространства для размещения оборудования. Хорошая вентиляция и неприхотливые соседи на сулчай запахов или просто имиджа производства. При этмо узнаваемость и дсотупность места и качество входа важны, так как продукция продается на месте также как и распредлеяется. Трафик зачастю важен больше чем размер ставки.

учебные классы

курсы, занятия, образование и т.д., без лицензирования

удобные кабинетымаксимално гибкий режим работы (часто круглостуочный). Возможны требования к статусности или общему имиджу (например для десткого образвоания). Ставка важна, но не всегда. Главное место, доступность и учебные классы.

Инвестиционный потенциал

итоговая характеристика полезности и востребованности обьекта, включая и его потенциалы, как арендного бизнеса

Как жилая,так и коммерчсекая недвижимость могут быnьт доходынми и их доходность всегда выражется в доходе от сдачи в аренду. Если само использхвоание помещения не противоречит законодательству, то в аренду свободно могут сдаваться и жилые и коммерческие помещения, и инвестиционная покупка недвижимости, ак в жлье, так и в коммерции будет зависеть от потениальных видов использования помещения, наиболее оля него приемлемых или просто разрешенных нормативно

К основным вариантам инвестиционной привелкательности недивжимости относятся

заполнен полностью

объект полностью сдан в аренду. одним или несколькими арендаторами. Самая привлекательная стадия в арендном бизнесе

сдан частично

объекта сдан не полносью. Не обязательно недостаок. объект может быть новым, или после ркуонстуркции. Оценивать в данном слуаченадо качество существуюещго арендатора и потенциал оставшихся площадей

не самая плохая стадия. По-прежнему оценивать это стоит исходя из того как двано объект был введен в эксплюуатацию или реновирован. Возхможно он тоьлко ждет своего арендатора, и это может быть даже лучше, пототму что при поокупке инвестор может сам формировать исовю арендную политику

гостеприимство

Госчтиницы, Хостелы, Коливинги, Доходные дома. Особый и достаточно универсальный вид арендного бизнеса, так как существует как в коммерческой невижимости (Гостиницы и хостелы), так и в жилой - Коливинги и Доходные дома.

общепит

Любая форма общественного питания. Важно выделять особо данный вид арендного бизнеса, так как данный вид арендаторов самый универсальный и может существовать в любых помещениях и даже на обычных улицах и Дворовых проездах. Во=-вторызх, факт работы с общепитом является опредленной характеристикой самого объекта (обладаени повышенными инженерными мошностями и обязательным наличием открытых пространств.

действующий бизнес

Одна из самых рискованных черт недвижимости в арендном бизнесе,так как реальный доходный потенциал от аренды скрыт. Сам собственник может быть аренатором в объекте, но оринетироваться на его ставку не стоит, равно как и на саму вероятность того, что при уходе его обеъкт буджет сдан тому же функционалу и по той же ставке.

Инвестиционный потенциал безсловно важен для любого вида недвижимости, даже если первоначальная цель покупки для себя: для жизни или для функционирования собственного бизнеса, прозорливый собственник всегда будет предусматривать две вещи на будущее:

1. возможность его сдачи в аренду для получения пассвиного дохода;

2. Возможность его продажи в будущем.

И в том и в дургмо случае конечный доход будет базивроаться именно на арендном потенциале объекта, так как цена продажи будет в прямую зависеть от той арендной ставки или арендной платы, которую можно получать с этого объекта на открытом рынке