chevron_left
Для входа введите телефон или email
phone
phone_disabled
Для входа под TeamWork Вы можете создать собственную команду (в разработке)
Ok






Информационно-аналитический портал рынка недвижимости Rmarket

Ценовая зона

Это главная характеристика обьекта недвижимости - фундамент его ценностного и стоимостного потенциала

Чтобы оценить местоположение любого обьекта в населенных пунктах РФ достаточно использовать 3 основных характеристики

Сопутствующие понятия
Глобальный центр города
это территория являющаяся самым авторитетным местом, концентрирующая в себе административные, торговые и социальные направления жизни. Как правило в границах этой территории происходят массовые городские мероприятия.
Локальная троговая зона
территория, аудитония которой, как дневное, так и постоянного пребывания пользуются единым локальным местом для приобретения товаров повседневного спооса
Улица
мощёная дорога внутри населённого пункта (не во всех), один из основных элементов городской инфраструктуры, имеющая, как правило, индивидуальное название
Трафик
пешеходный или автомобильный потоки, проходящие по Улице, и потенциалтно мотивированные на посещение обьектов, расположенных вдоль пути перемещиния. Измеряется в чел в минуту в предпиковые, в среднем максимально насыщенные по проходимости отрезки времени светового дня

Ценовая зона

глобальное расположение обьекта относительно центра

Центр
(особо привлекательные)

участки, расположенные в Центральных районах населенных пунктов, и (или) в зонах, в которых располагаются основные торговые коридоры городского значения

Границы "Центра" это окончание 10 минутного пешеходного маршрута от "Глобального центра" при прогулке по "улицам"
Центральные
(высоко привлекательные)

участки, расположенные в зонах и районах близлежащим Центральным районам города. Такие зоны характеризуются расположением в них торговых коридоров районного значения как основных, так и локальных. По ценности они находятся в ранге выше среднего, но не достигают пиковых значений, закономерных для Центра. Также, к данному типу относятся участки, предрасположенные к активному развитию многоэтажного коммерческого и жилищного строительства, независимо от района

Границы Центральной ценовой зоны расположены на конце 15-минутной езды на автотранспорте по городксим дорогам в обычном режиме городского движения от "Глобального центра"
Удаленные
(средне привлекательные)

участки зон, расположенных дальше от центра, чем участки вида «Центральные», не включающих коридоров районного или городского значения, в том числе и участки близлежащих к городскому центру районов, но расположенные на их окраинах с ярко выраженными характеристиками не самых востребованных «спальных районов» и(или) промзон

Границы Удаленной зоны - это окончание 45-минутного перемещения на общественном транспорте от "Глобального центра" в обычный день
Окраинные
(слабо привлекательные)

участки зон, расположенных на окраинах населенных пунктов, по основным своим характеристикам не соответствующие явно признакам остальных видов

Границы окраинных зон это границы самого наеленного пункта

Границы разных Ценовых могут безусловно ограничиваться естетсвтенными препятствиями, магистралями, промзонами, что работает для каждого типа зон по разному. Любая зона прерывается на границах самого населенного пункта, если она выходит за его пределы, поэтмоу в таких случаях границы нескольких зон могут совпадать. В этом случае следует относить олокацию к лучшей Ценовой зоне

При расположении объектов недвижимости в одной из указанных зон и сопоставимости локального положения относительно основных коридоров и улиц, ценообразующие факторы местоположения будут сопоставимы

В целях корректности оценки местоположения следует понимать, что положение объекта на границу ценовых зон или на улице примыкающей к границе зон является исключительной ситуацией, и нет однозначного правил определения точного принадлежности к одной или другой ценовой зоне. В таком случае стоит ориентироваться на непосредственное окружения объекта и руководствоваться экспертным видением в отношении принадлежности объекта (участка) к ценовой зоне

Ценовые зоны имеют четкие гшраницы на карет соответствующего населенного пункта, либо могут быть вычеслены с помощью доступных онлайн карт. Внимательно читай описание зон

Облик локации

непосредственное окружение обьекта, формирующее восприятие места согласно качества и(или) уровня пребывания в нем, как постоянного так и временного

Это отличительная черта местности, где расположен объект недвижимости. Облик характеризует преобладающий тип застройки, качество среды обитания и её сложившийся имидж

Популярный, "Понты"

Локация как максимум популярна среди населения или деловых кругов города, как минимум известна. Узнаваема, возможно имеет "народное" название. Повышает статус расположенных в ней объектов, но не обязательно их стоимость

Комфортный, "Лаунж"

Локация, отличающаяся спокойной и располагающей атмосферой, а также безопасной и чистой обстановкой. Располагает к комфортному образу обитания или работы. Имеет ярко выраженные границы - обособлена явно, но не обязательно физически от окружения. Повышает статус владельцев недвижимости и самих объектов, но не обязательно их стоимость. Возможна во всех классах

Уютный район, "Среда"

Самый типичный жилой спальный микрорайон с хорошим качеством среды обитания. Обеспечен социальной инфраструктурой и местами для семейного досуга и отдыха. Относительно автономный во всех повседневных вопросах жизнедеятельности, возможно в перспективе - применительно новостройкам, уже сформировавшимся как микрорайон. Современное жилье, равномерный возрастной баланс населения. Формирует устойчивые средние по рынку диапазоны цен в ценовых зонах

Жилой район, "Гопота"

Спальные микрорайоны с устаревающими типами жилья и относительно удаленные от социальной инфраструктуры, либо имеющие её, но в плохом физическом состоянии. Как правило, слабое внутридворовое благоустройство и относительно низкий уровень безопасности обитания. Неравномерный возрастной баланс. Среда обитания не может быть названа благоприятной. Негативно сказывается на формировании и уровнях торговых коридоров и общей ликвидности объектов.

терр-я для развития, "Пустошь"

В общем пустующая, но вероятно перспективная территория для развития. Для локации не сформированы: конкретный стиль, класс, функционал, а соответственно не проявились её ценность и перспективность. Объекты слабо ликвидны и минимально ценны

Активный район, "Туса"

Особый вид локаций, которые могут находиться как в пределах так и на удалении от населенных пунктов. Явно обособлены в границах, имеют исключительный относительно их окружения функционал, вероятно специфичный: зоны туристической активности, бизнес или конгресс городки, выставочные комплексы и т.п. Имеют собственный генерируемый внутренний трафик и коридоры. Всегда формируют эксклюзивные ценовые диапазоны в своих границах. Повышают ликвидность объектов, однако, скорее всего, внутри определенной ЦА

Границы разных Ценовых могут безусловно ограничиваться естетсвтенными препятствиями, магистралями, промзонами, что работает для каждого типа зон по разному. Любая зона прерывается на границах самого населенного пункта, если она выходит за его пределы, поэтмоу в таких случаях границы нескольких зон могут совпадать. В этом случае следует относить олокацию к лучшей Ценовой зоне

При расположении объектов недвижимости в одной из указанных зон и сопоставимости локального положения относительно основных коридоров и улиц, ценообразующие факторы местоположения будут сопоставимы

В целях корректности оценки местоположения следует понимать, что положение объекта на границу ценовых зон или на улице примыкающей к границе зон является исключительной ситуацией, и нет однозначного правил определения точного принадлежности к одной или другой ценовой зоне. В таком случае стоит ориентироваться на непосредственное окружения объекта и руководствоваться экспертным видением в отношении принадлежности объекта (участка) к ценовой зоне

Ценовые зоны имеют четкие гшраницы на карет соответствующего населенного пункта, либо могут быть вычеслены с помощью доступных онлайн карт. Внимательно читай описание зон

Отношение к коридору
(для коммерческой нндвижисости)

трафик и торговый потенциал места, основа доходности возможного арендного бизнеса

это элемент инфраструктуры населённого пункта, ограниченный красными линиями улично-дорожной сети города, с постоянным автомобильным и(или) пешеходным трафиком, выделяющийся по отношению к окружающей территории лучшей узнаваемостью и инвестиционной привлекательностью

В разрезе каждого города, можно выделить 4 типа коридоров

Коммерческая недвижимость
Торговый коридор – это элемент инфраструктуры населённого пункта, ограниченный красными линиями улично-дорожной сети города, с постоянным автомобильным и(или) пешеходным трафиком, выделяющийся по отношению к окружающей территории лучшей узнаваемостью и инвестиционной привлекательностью.
В разрезе каждого города, можно выделить 4 типа коридоров:
1. Основное городские коридоры.
Коридоры, бесспорно обладающие способностью генерировать как автомобильные, так и пешеходные потоки со всего города. Как правило, максимально совпадают с центрами городов. Характеризуются:
  • самыми высокими в городе ставками аренды и ценами продаж, а также лучшей инвестиционной привлекательностью;
  • при наличии в городе туристической активности места скопления туристов, в зонах основной городской активности, также могут относиться к Основным городским коридорам.
2. Локальные коридоры районного значения.
Зоны, не соответствующие явно признакам Основного городского коридора, расположенные на основных городских и районных магистралях, и характеризуемые как:
  • локальные центры, притягивающие к себе потоки из нескольких Локальных торговых зон;
  • или, зоны магистралей городского или федерального значения, характеризуемые прохождением маршрутов перемещения жителей города в основные городские коридоры и к основным деловым зонам городского значения. Характеризуются обязательным наличием пешеходного трафика с интенсивностью средней и выше средней;
  • или, при наличии в городе туристической активности места скопления туристов, вне зон основной городской активности, также могут относиться к Основным районным коридорам.
3. Улицы, не относящиеся к основным и локальным коридорам.
Зоны, не соответствующие явно признакам Основного районного коридора, характеризуемые как:
  • локальные центры только одной Локальной торговой зоны;
  • или, зоны магистралей городского или федерального значения, характеризуемые прохождением маршрутов перемещения жителей города в основные городские коридоры, к основным деловым зонам городского значения, но не располагающими собственным пешеходным трафиком, либо с его интенсивностью ниже среднего.
4. Внутриквартальные улицы.
Это улицы, которые находятся внутри объездных дорого жилых кварталов.
Если к объекту есть подъезд с любой другой дороги, то он будет находиться на улице, не относящейся к основным или локальным коридорам.
Взаимное соотношение признаков \ уровней Торговых коридоров
Основной городской коридор
Локальные коридоры районного значения
Улицы, не относящиеся к основным и локальным коридорам
Внутриквартальные улицы
Повышенные цены и ставки
Всегда самые максимальные по рынку
Всегда с явным отличием от средних по рынку в окружении
С незначительным превышением от средних по локальному рынку
Ставки на уровне средних или ниже среднего для рынка
Хорошая узнаваемость
Однозначно для основного населения города
Для большинства жителей в окружении и для многих в пределах административного района
Возможно в пределах Локальной торговой зоны
Для жителей ближайших жилых комплексов
Мотивацию на покупку
Максимальная
Уровень выше среднего
Не обязательно и только на уровне «дозакупки»
Низкий уровень, покупка только при «острой» необходимости
Близость к развязкам
Минимум одна городского значения
Минимум одна районного значения
Возможно
---
Близость к развязкам
Обязателен, как автомобильный, так и пешеходный
Средний или выше среднего
---
---
Способность к генерации потоков
Высокая
Высокая или средняя и только в пределах зоны охвата
---
---
Перейти к сервису «Ценовое зонирование»

Границы разных Ценовых могут безусловно ограничиваться естетсвтенными препятствиями, магистралями, промзонами, что работает для каждого типа зон по разному. Любая зона прерывается на границах самого населенного пункта, если она выходит за его пределы, поэтмоу в таких случаях границы нескольких зон могут совпадать. В этом случае следует относить олокацию к лучшей Ценовой зоне

При расположении объектов недвижимости в одной из указанных зон и сопоставимости локального положения относительно основных коридоров и улиц, ценообразующие факторы местоположения будут сопоставимы

В целях корректности оценки местоположения следует понимать, что положение объекта на границу ценовых зон или на улице примыкающей к границе зон является исключительной ситуацией, и нет однозначного правил определения точного принадлежности к одной или другой ценовой зоне. В таком случае стоит ориентироваться на непосредственное окружения объекта и руководствоваться экспертным видением в отношении принадлежности объекта (участка) к ценовой зоне

Ценовые зоны имеют четкие гшраницы на карет соответствующего населенного пункта, либо могут быть вычеслены с помощью доступных онлайн карт. Внимательно читай описание зон