chevron_left
Для входа введите телефон
phone
phone_disabled
Для входа под TeamWork Вы можете создать собственную команду (в разработке)
Ok

Информационно-аналитический портал рынка недвижимости Rmarket
4 ОСНОВНЫХ ПОТЕНЦИАЛА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Истинную ценность обьекта на рынке после места составляют его потенциалы - каким обьект может стать без революционных вложений, чтобы иметь свой функционалтный и(или) экономический максимум

Таких поетнциалов 4

Формат

сочетание проектных качеств обьекта с его местом и организацией территории

Жилая недвижимость
Коммерческая недвижимость

Состояние

текущее физическое состояние обьекта, характеризующее гибкость, затратность и разумность его улучшения

Состояние объекта всегда стоит рассматривать как один из основных аткивов, формирующим его текущую рыночную привлекательность и , соответственно, стоимость

Состояние объекта не стоит рассматривать прямолинейно. Не всегда акт отсуствтия отделки будет явлтсья негативным, равно как, к примеру, наличие дизайнерского ремонта может не только ничего не прибавить к рыночной стоимости, но даже и повлиять на нее негативно, так как при большиснвте фукницоналов может понадобится его демонтаж и замена на более типичный

Описание состояний немного отличаются в Жилье и в Коммерческой недвижимости

В зависимоти от категории объекта типовыми состояниями для него рассматриваются следующие

Жилая недвижимость
без отделки

это коробка, с подведенными коммуникациями. В квартире отсутствуют межкомнатные перегородки и электрическая разводка, стены не оштукатурены, отсутствуют откосы, подоконники, сантехническое оборудование

стяжка-штукатурка

застройщиком установлены межкомнатные перегородки, выполнена стяжка полов и штукатурка стен

дизайнерский

ремонт на объекте выполнен по дизайн проекту

евроремонт

ремонт, выполненный с применением современных, качественных материалов (на дату ремонта)

жилое состояние

ремонт делался несколько лет назад, при этом все коммуникации , сантехника, окна в рабочем состоянии , помещения пригодны для проживания

от застройщика

готовая к переезду жилая площадь. Зстройщик выполняет все без исключения ремонтные работы и установку сантехники

требует ремонта

квартира/дом в отвратительном состоянии, требуется выполнение ремонтных работ перед заселением

частично

ремонт выполнен не во всх помещениях кавртиры/дома

Коммерческая недвижимость
Каркас

нет остекления, нет крыши, только коробка, при всей этажности

Коробка

объект накрыт крышей, но нет инженерных коммуникаций

Требует реконструкции

объект в отвратительном состоянии-требуется реконструкция

Требует ремонта

Объект готов к чистовой отделке, либо нуждается в косметическом ремонте

Готово

ремонт в рабочем состоянии

Дизайнерский ремонт

капитальный современный ремонт, в том числе инженерных коммуникаций

Индустриально-складская недвижимость
Каркас

Разукомплектован (недостроен): нет остекления, нет крыши, только коробка, при всей этажности

Холодный

нет отопления, стены не утеплены. В целом приемлемо герметичен (с возможными течами)

Требует реконструкции

герметичен, грязен, хреновый пол, не работает свет или разморожено отопление. Недостаточно ворот

Под запуск

сухой, освещенный, утепленный готово или почти готово отопление. Достаточно ворот

Функционален

теплый, сухой, освещенный, крепкий. Достаточно ворот. Пандусы или дебаркадеры

Профессионален

современный, обслуживаемый, укомплектован сталлежами и погрузочно разгрцзочной технмкофтехникой. Достаточно ворот. Возможны пандусы или дебаркадеры

Городские земли
Под снос

Разукомплектован (недостроен): нет остекления, нет крыши, только коробка, при всей этажности

Полная подготовка

Требуются планировка участка, расчитска и выоз строительного или демонтажного мусора, возмоджно рекультивация

Частиная подготовка

Требуются или планировка или расчитска или рекультивация, возможно 2 из задач

Под освоение

Свободен от строений сооружений, фундаментов и следов предыдущих улучшений, относитльено ровная планировка и не требуется визуально очевидных санационных мероприятий

Функциональный потенциал

совокупность формата обьекта и существующих на рынке технологических укладов со своей экономикой, что определяет рамки возможной целевой аудитории потенциальных пользователей (арендаторов) обьекта и его реальные перспективы и востребованность у этой аудитории

Полезность любого объекта определяется тем, как он сможет удовлетворить запросы по его использованию. Чем больше вариантов использования объект может удовлетворить, тем шире возможности его использования и тем выше его потенциальная доходность.

Функциональный потенциал - это характеристика объекта, которая наиболее полно раскрывает весь спектр тех самых вариантов использования, которые этот объект способен удовлетоврить. То есть, когда мы говорим о функциональном потенциале, мы всегда представляем определенные целевые аудитории и то насколько они смогут удовлетворить свои функциональные задачи при размещении в данном объекте.

И этот факт не зависит от того, жилой это объект или нет - разными являются только сами варинты его фукнционального использования

В зависимости от категориии обеъкта выделяются их следующие варианты

Жилая недвижимость
Для семьи

минимум 2 отдельные спальни

для многодетной семьи

минимум 3 отдельные спальни

для студентов

студия или 1 комн.кв-ра, близость учебного заведения

для пожилых

1-2 этаж, если лифт , то 1-4 этаж, близость поликлинники, почты, магазинов

для холостяков

квартиры студийного типа, развитая инфраструктура

первое жилье

небольшие площади, спальные удаленные районы

инвестиции для продажи

объекты, имеющие потенциал к увеличению стоимости

инвестиции для аренды

объекты имеющие постоянный спрос на рынке аренды и готовые к заселению (мебель и техника)

Коммерческая недвижимость
торговля и фастфуд

магазины, бутики, салоны, beauty сфера, фастфуд

Потребность в торговом пространстве (желательно одном). Отделный вход или простой и комфортный доступ в макисмально неограниченном режиме. При наличии трафика подразумевает статус и хороший товарооборот, поэтому не прихотлив к ставке аренды в пределах своей экономики. При отсутствии же его - наоборот.

импульсная торговля

малоформатная торговля товарами импульсной покупки: цветы, бижутерия и т.д.

Малые рамзеры полощадей с отдельными или макскимально легкими входами, и трафик, трафик и еще раз трафик. ставка практичесеи не ограничена.

клиентский офис и шоу рум

банки, страховые, мфц, букмекеры, выставочные комнаты с небольшими складами и(или) производствами и т.д.

это условно "торговые" объекты, но расположенные в любом, доступном для клиента месте и позволяющие организовать комфортный прием и обеспечить узнаваемость места для клиента. Здесь не важен статус самого места или трафик, хотя и возможен, но не в ущерб приемлемости ставки аренды

учебные классы

курсы, занятия, образование и т.д., без лицензирования

удобные кабинеты максимально гибкий режим работы (часто круглостуочный). Возможны требования к статусности или общему имиджу (например для десткого образования). Ставка важна, но не всегда. Главное место, доступность и учебные классы c окнами.

Рабочие пространства(офисы)

офисы персонала, архивы, data и IT центры локального масштаба

Все что не подходит под клиентскую работу и учебные классы, но позволяет организовать работу персонала либо организацию хранения или оборудования IT. Зонирование не принципиально, но ставка важна. Доступность.

ресторанный рынок

рестораны, бары, кафе, пекарни, кондитерские

требуется открытое пространство, возможно не одно, узнаваемость, Отделный вход или простой и комфортный доступ в макисмально неограниченном режиме. Особо важна возможность организации кухни или производства с организацией независимой вентиляции. Узнаваемость и привлекательность места обычно важны. Ставка всегда имеет предел относительно торговых помещений. Нужны "мощности" или газ с возможностью его использования для кухни.

медицина

лицензируемые медицинские услуги

Бизнес требует получение различного рода лицензий в направлении медицины. Требуются окна, позволяющие размесить достаточное количество кабинетом, при том сами кабинеты должны быть не меньше требуемых. Существуют другие строгие требования, поэтому не всегджа легко найти соответствующее помещение

места пребывания

хостелы, гостиницы, дома престарелых, хосписы и т.д.

центр выдачи

выдачи товаров, посылок, заказов без шоу румов

Небольшая площадь. Важна доступность и узнаваемость. Требовани к процессу складирования и хранения могут быть выше чем к пространству для выдачи. Трафик не принципиален, но всегда важно окружение - жилые благополучные массивы.

Инвестиционный потенциал

итоговая характеристика полезности и востребованности обьекта, включая и его потенциалы, как арендного бизнеса

Как жилая,так и коммерческая недвижимость могут быть доходынми и их доходность всегда выражается в доходе от сдачи в аренду. Если само использование помещения не противоречит законодательству, то в аренду свободно могут сдаваться и жилые и коммерческие помещения, и инвестиционная покупка недвижимости, как в жилье, так и в коммерции будет зависеть от потенциальных видов использования помещения, наиболее для него приемлемых или просто разрешенных нормативно

К основным вариантам инвестиционной привлекательности недвижимости относятся

заполнен полностью

объект полностью сдан в аренду одним или несколькими арендаторами. Самая привлекательная стадия в арендном бизнесе

сдан частично

объекта сдан не полносью. Не обязательно недостаток. объект может быть новым, или после реконструкции. Оценивать в данном слуаче надо качество существующего арендатора и потенциал оставшихся площадей

не самая плохая стадия. По-прежнему оценивать это стоит исходя из того как давно объект был введен в эксплуатацию или реновирован. Возхможно он только ждет своего арендатора, и это может быть даже лучше, потому что при покупке инвестор может сам формировать свою арендную политику

гостеприимство

Гостиницы, Хостелы, Коливинги, Доходные дома. Особый и достаточно универсальный вид арендного бизнеса, так как существует как в коммерческой невижимости (Гостиницы и хостелы), так и в жилой - Коливинги и Доходные дома.

Ресторанный рынок

Фактически сдается или долгое время сдавался под любую форму ресторанного рынка. Важным и благоприятными здесь являются следующие факторы: данный вид арендаторов самый универсальный и может существовать в любых помещениях и даже на обычных улицах и Дворовых проездах; устойчивая сдача в аренду под ресторанный рынок всегда влечет "раскрученность" места, что закрепляет обхъект в этом сегменте и позхволяет рассчитывать на стабильность или прогнозируемую смену арендаторов; наличие у объекта повышенных инженерных мошностей и неззависимой вентиляции, что также делает его особо привлекательным в сегменте ресторанного рынка

аренда под лицензию

Текущий арендатор относится к лицензируемым видам деятельности в устойчивых (и это важно) сегментах, например: медицина, фармацевтика и т.д. Одна из самых стабильных и долгосрочных категорий арендаторов. Особо ценится и имееет "фан" клуб инвесторов, которые предпочитают подобные объекты. Хотя необходимо также учитывать, что помещения в таких случаях вегда имеют специфичный интереьер и боруджование, что увеличивает расходы и сужает целдевую аудиторию аренлдаторов в случае смены текущего арендатора

действующий бизнес

Одна из самых рискованных черт недвижимости в арендном бизнесе,так как реальный доходный потенциал от аренды скрыт. Сам собственник может быть аренатором в объекте, но оринетироваться на его ставку не стоит, равно как и на саму вероятность того, что при уходе его обеъкт буджет сдан тому же функционалу и по той же ставке.

Инвестиционный потенциал безсловно важен для любого вида недвижимости, даже если первоначальная цель покупки для себя: для жизни или для функционирования собственного бизнеса, прозорливый собственник всегда будет предусматривать две вещи на будущее:

1. возможность его сдачи в аренду для получения пассвиного дохода;

2. Возможность его продажи в будущем.

И в том и в дургмо случае конечный доход будет базивроаться именно на арендном потенциале объекта, так как цена продажи будет в прямую зависеть от той арендной ставки или арендной платы, которую можно получать с этого объекта на открытом рынке