Главная
Готовые исследования
База аналогов
Продажа
Коммерческая недвижимость
Продажа
Земельные участки
Аренда
Коммерческая недвижимость
Профобъекты
Волгоград
Новостройки квартиры
Волгоград
Новостройки дома
Волгоград
Жилые дома современной постройки
Волгоград
Офисы
Волгоград
Торговля
Волгоград
Промышленно-складские объекты
Местоположение
Градостроительные зоны
Торговые коридоры
Энциклопедия
Словарь терминов
Классификация жилья
Классификация торговой недвижимости
Классификация офисов
Классификация земельных участков

Что такое «RМаркет»

Единая региональная база цен сделок объектов недвижимости для оценщиков на одном сайте!
Все для профессиональных оценщиков, инвесторов, банков и финансовых групп
Статьи и комментарии экспертного сообщества в области рынка недвижимости и сферы оценочной деятельности
Глобальное обсуждение актуальных и важных тем
Профессиональное интервью специалистов в области рынка недвижимости
Актуальные и ретроспективные исследования всех сфер рынка недвижимости

Интересно и полезно



Последнее обновление 19.02.2016

Все, что стоит знать о рынке земельных участков Волгограда.

В течение нескольких лет рынок земли Волгограда переживал период первичного формирования. Можно проследить несколько стадий его формирования:

  • 2005-2007 – беззаботное детство. Цены и мотивация продавцов не поддаются какому-либо анализу, даже два соседних участка могут быть едва сопоставимы по цене, ценообразование основывается на двух детских чертах: глубокой вере в сказки, или попытке развести родителей на дорогую покупку.
  • 2007-2008 – юношеский максимализм. Вера в сказки переросла в глубокую убежденность что ты – лучший и неповторимый, что особенно разогревалось высоким (можно сказать ажиотажным) спросом.
  • 2009 – 2011 – добро пожаловать во взрослый мир. Кризис 2008 отрезвляет, цены падают, взгляд на истинную ценность земли обретает реальные и конкретные черты. С этого момента рынок земельных участков стал поддаваться систематизации и анализу.
  • Период с 2012 года и по сей день можно назвать – «зрелая молодость». Как покупатель, так и продавец научились считать, хоть еще и не всегда. Появились ярко выраженные параметры оценки и анализа при принятии решений: право собственности или аренда, наличие реальных и достаточных коммуникаций, и самое главное – градостроительные риски: разрешенные виды использования, санитарно-защитные и охранные зоны, форма и рельеф участка.

В настоящий момент, оглядываясь в прошлое и простирая настоящее в ближайшее будущее, появились реальные шансы структурировать и классифицировать рынок земли Волгограда, что и было предпринято экспертами портала 34маркет.

Классификация земельных участков населенных пунктов.

На сегодняшний день и опираясь на ретроспективу прошедших более чем 5 лет для любого другого среднего или крупного города страны, играющего роль регионального или районного центра, характерно следующая структура земельных участков, с точки зрения рыночной привлекательности:

Группы: Коммерческие, Промышленные земли, и Земли, не участвующие в коммерческом обороте.

Внутри групп явно выделяются следующие виды (назначения):

  • МЖЗ -средне этажная и многоэтажная жилая застройка, территории под комплексное жилищное освоение;
  • ИЖС (коммерческие) – земли ИЖС, имеющие ярко выраженный коммерческий потенциал;
  • Коммерческие (включая автосервисы, мойки и т.д.);
  • Социальные – участки ограниченные определенной социальной ориентацией.
  • Также внутри групп, и это и есть основное достижение стадии формирования рынка - явно выделяются типы (ценовые зоны):
  • Центр (особо привлекательные);
  • Центральные (высоко привлекательные);
  • Удаленные (средне привлекательные);
  • Окраинные (слабо привлекательные).

Более подробно классификация представлена здесь: http://34market.ru/klassifikaciya-zemelnyh-uchastkov

Пару слов о торговых коридорах в недвижимости

Особую роль в ценовом сегментировании Коммерческих земельных участков на рынке (равно как и коммерческих объектов недвижимости) играет их положение относительно городских и районных торговых коридоров. Торговые коридоры – термин сложный, новый и спорный. Однако, одно из преимуществ текущей стадии развития рынка недвижимости для любого крупного города России на сегодняшний момент – достаточно устоявшиеся признаки и характеристики, выражающие ценность участка или объекта с точки зрения арендного дохода и общей рыночной привлекательности в связи с его «условным торговым потенциалом». Ключевым фактором здесь является способность участка генерировать или использовать пешеходные или автомобильные потоки (трафик), более или менее мотивированные на совершение запланированной или спонтанной покупки.

Более подробно с Торговыми коридорами можно ознакомиться здесь: http://34market.ru/torgovye-korridory

Специалисты портала 34маркет вывели общую и устойчивую закономерность, согласно которой участки разделяются по своему положению в четырех вариантах:

  • в коридорах города или основных районных коридорах;
  • в локальных районных коридорах;
  • на улицах не относящихся к коридорам;
  • внутри квартально.

Что имеем. Цены и предложение на рынке земли Волгограда

С точки зрения системы ценообразования, за прошедшие 10 лет развития рынка его пиком можно назвать 2008 – максимальные, постоянно растущие цены, зачастую ничем не обоснованные.

Период с 2009 по 2011 год можно охарактеризовать период «стремительного спуска в долину». Традиционно считается, что основное падение цен произошло в первом полугодии 2009 года. Но на самом деле не совсем;

Этап первый – «сдутие». Конкретные участки претерпели быстрое падение цен (иногда до 40%) – и в первую очередь это было необоснованно завышенное предложение. В целом же рынок земли вел себя очень неоднозначно.

Этап второй – «отчаянное сопротивление». На конец 2009, года можно было обнаружить в открытом предложении как «просевшие» на треть участки, так и сохранившие свою стоимость на уровне лета 2008 года. Рынок ждал, сомневался и колебался. В результате чего в среднем по рынку наиболее явно прослеживалось 10-15%.

Этап третий – «ну и пусть». 2010 год был годом медленного, но уверенного спуска, при котором сформировалось итоговое в среднем до 30% падение цен.

Этап четвертый – «хватит». В 2011 рынок уверенно стоял, временами показывая незначительные снижения точечно.

Не все поголовно земельные участки, предлагаемые на рынке, упали в цене именно на 30%. Существуют сегменты, в которых снижение цен не превысило отметку в 15%, более того, не сегодняшний день можно встретить участки, гордо несущие свою цену с докризисных времен. Конечно, стоило бы отметить тот факт, что гордое несение своей цены в течении 5 лет не является лучшим вариантом с точки зрения рынка. Это всего лишь говорит о том, что рынок по-прежнему полон владельцев, сохраняющих детскую непосредственность.

И именно 2014 -2016 год могли бы охарактеризоваться как

Этап пятый – «здравый смысл». Именно сейчас многие владельцы, как земельных участков, так и недвижимости, приводят в соответствие рыночные реалии и свои взгляды на стоимость их собственности.

При этом в целом можно охарактеризовать это период следующим образом:

2014 год – все основные параметры и характеристики рынка в целом не изменялись, но к концу года под влиянием «санкций» и слабой экономики цены снизились.
2015 год – весь год относительно равномерен для рынка земельных участков цены практически неизменны, все параметры и показатели рынка стабильны.
2016 год – В основном увеличилось время экспозиции и скидки на торг, но цены пока относительно стабильны.

Ниже мы приводим наглядную картину по ценовому зонированию и общей динамике цен за наиболее упорядоченный период развития рынка – с 2009 по сегодняшний день.

ВАЖНО

Последующая информация имеет профессиональное значение для оценки недвижимости и земельных участков, так как является частью Анализа рынка, регулярно подготавливаемого порталом для соответствующих целей. Следует отметить, что приведенные в настоящей статье данные относятся к Анализам рынка по состоянию на 1 октября 2014 года и на 1 января 2015 года в равной степени, и, в случае их не соответствия выпущенным ранее материалам, являются приоритетными для оценок, проводимых после 15 февраля 2016 года.

ОСОБО ВАЖНО!!!

Нельзя использовать таблицы с диапазонами цен для расчета корректировки как на глобальное, так и на локальное местоположение – ЭТО ОШИБКА.

Принципы ценового зонирования для Коммерческих земель Волгограда.

Основным принципом ценового зонирования в течение всего рассматриваемого периода являлась и является принадлежность к основным ценовым зонам (видам) и расположение относительно основных коридоров города или районов.

ВАЖНО

Обращаем внимание, что принадлежность объектов к Зонам и Коридорам не является неизменным показателем, в особенности – принадлежность к коридорам. Данный фактор меняется с изменением общих тенденций рынка и спроса на рынке, стадий его развития и состоянии.

В настоящий момент мы работаем над картой Волгограда, на которой будут указаны границы ценовых зон, а также, над инструментом, который позволит получить информацию о принадлежности конкретного объекта к коридорам города, а в случае его принадлежности – с указанием к какому именно.

Центр (особо привлекательные) – участки, расположенные в Центральных районах населенных пунктов, и (или) в зонах, в которых располагаются основные торговые коридоры городского значения (центральная часть города от ул. 7 Гвардейской до ул. Краснознаменской и от ул. Чуйкова до ул. Коммунистической).

Центральные (высоко привлекательные) – участки, расположенные в зонах и районах близлежащим Центральным районам города. Такие зоны характеризуются расположением в них торговых коридоров районного значения как основных, так и локальных. По ценности они находятся в ранге выше среднего, но не достигают пиковых значений, закономерных для Центра. Также, к данному типу относятся участки, предрасположенные к активному развитию многоэтажного коммерческого и жилищного строительства, независимо от района(ближние к центру территории Дзержинского, Ворошиловского, Краснооктябрьского и Советского районов, и остальная часть Центрального района, также сюда стоит отнести только основные коридоры Красноармейского района).

Удаленные (средне привлекательные) – участки зон, расположенных дальше от центра, чем участки вида «Центральные», не включающих коридоров районного или городского значения, в том числе и участки близлежащих к городскому центру районов, но расположенные на их окраинах с ярко выраженными характеристиками не самых востребованных «спальных районов» и(или) промзон (дальние от центра территории Дзержинского (за 3-й Продольной), Краснооктябрьского (за проспектом Металлургов), Ворошиловского районов (за 2-й Продольной), основная часть Советского района, дальние к центру города территории Советского и Тракторозаводского (включая Спартановку) районов).

Окраинные (слабо привлекательные) – участки зон, расположенных на окраинах населенных пунктов, по основным своим характеристикам не соответствующие явно признакам остальных видов (Красноармейский (без основных коридоров) и Кировский районы и дальные от центра территории Советского и Тракторозаводского районов, не попадающие в Зону "Удаленные").

При расположении объектов недвижимости в одной из указанных зон и сопоставимости локального положения относительно основных коридоров и улиц, ценообразующие факторы местоположения будут сопоставимы.

Как в отношении бизнес недвижимости, так и в отношении земельных участков рассматриваемой категории, при сопоставлении при сравнительной оценке земельных участков разумно использовать следующую корректировку на расположение в ценовых зонах (вид).

Положение в ценовых зонах (виды)

объект аналог
объект оценки
Параметр сравнения
параметр 1
min
max
параметр 2
min
max
параметр 3
min
max
параметр 4
min
max
1
Окраинные (слабо привлекательные)
1,00
1,00
1,03
1,20
#,##
#,##
#,##
#,##
2
Удаленные (средне привлекательные)
0,97
0,83
1,00
1,00
1,05
1,35
#,##
#,##
3
Центральные (высоко привлекательные)
#,##
#,##
0,95
0,74
1,00
1,00
1,00
1,30
4
Центр (особо привлекательные)
#,##
#,##
#,##
#,##
1,00
0,77
1,00
1,00

Для полного понимания картины следует учесть что:

  • Крайние значения диапазонов не являются пиковыми, скорее всего это пиковые в отношении достоверной выборки (содержащей порядка 90-96% однородного и адекватного предложения);
  • Медианные значения являются наиболее распространенными и наиболее вероятными значениями цен предложения для наиболее типичных участков в видах или группах;
  • Наивысшее значение применимо только к особо привлекательным участкам в соответствующих группах или видах;
  • Стоимости подразумевают именно чистое предложение земли, то есть не содержат в себе ценности от градостроительной документации, и ценности от имеющихся на участке инженерных коммуникаций. Не менее 15-25% предложения как, так или иначе, содержат в цене стоимость данных дополнительных преимуществ;
  • В подавляющем большинстве случаев, когда в стоимости предложения учтены указанные выше преимущества. На самом деле их реальность сомнительна, что неминуемо выражается в торге.

В целом, общая динамика цен за указанный период в медианных значениях выглядит следующим образом:

Анализ проведен исходя из фактических данных цен предложений земельных участков, представленных на рынке в анализируемый период времени.

2009 год

Цены предложения участков вида "Центр" (особо привлекательные) в 2009 году (рублей\кв.м)

МЖЗ
ИЖС (коммерческие)
Коммерческие, авто сервис
Социальные
min
median
max
min
median
max
min
median
max
min
median
max
Расположение на красной линии в коридорах города или основных коридорах района
5 000
7 500
12 000
9 500
10 800
12 000
4 000
7 500
12 000
2 000
2 800
4 000
Расположение на красной линии в локальных коридорах районного значения
4 000
6 500
11 500
8 000
9 900
12 000
2 300
5 500
11 500
1 800
2 650
3 500
Расположение на улице, не относящейся к городским или районным коридорам
1 500
4 300
6 500
5 000
6 500
10 000
1 700
3 500
8 300
1 400
1 760
2 300
Расположение внутри квартала
1 500
2 900
5 000
5 000
6 500
9 500
1 500
2 400
5 000
1 000
1 550
1 900

Цены предложения участков вида "Центральные" (высоко привлекательные) в 2009 году (рублей\кв.м)

МЖЗ
ИЖС (коммерческие)
Коммерческие, авто сервис
Социальные
min
median
max
min
median
max
min
median
max
min
median
max
Расположение на красной линии в коридорах города или основных коридорах района
4 000
5 000
11 000
7 000
9 500
11 000
1 700
5 000
11 000
1 750
2 150
3 200
Расположение на красной линии в локальных коридорах районного значения
3 000
4 500
11 000
6 000
8 000
11 000
1 500
4 200
11 000
1 500
1 850
3 000
Расположение на улице, не относящейся к городским или районным коридорам
1 400
2 950
8 000
4 500
6 000
9 000
1 100
3 500
8 300
1 200
1 450
1 800
Расположение внутри квартала
1 400
1 650
1 950
4 500
5 900
8 800
1 000
1 350
1 950
950
1 200
1 500

Цены предложения участков вида "Удаленные" (средне привлекательные) в 2009 году (рублей\кв.м)

МЖЗ
ИЖС (коммерческие)
Коммерческие, авто сервис
Социальные
min
median
max
min
median
max
min
median
max
min
median
max
Расположение на красной линии в коридорах города или основных коридорах района
3 500
4 600
8 500
# ###
# ###
# ###
1 100
4 600
8 500
1 350
2 000
2 800
Расположение на красной линии в локальных коридорах районного значения
2 500
3 500
5 300
# ###
# ###
# ###
1 280
3 650
5 200
1 100
1 600
2 000
Расположение на улице, не относящейся к городским или районным коридорам
1 600
2 400
2 800
# ###
# ###
# ###
650
1 600
3 500
1 000
1 350
1 700
Расположение внутри квартала
950
1 600
1 700
# ###
# ###
# ###
650
1 200
1 800
950
1 100
1 400

Цены предложения участков вида "Окраинные" (слабопривлекательные) в 2009 году (рублей\кв.м)

МЖЗ
ИЖС (коммерческие)
Коммерческие, авто сервис
Социальные
min
median
max
min
median
max
min
median
max
min
median
max
Расположение на красной линии в коридорах города или основных коридорах района
# ###
# ###
# ###
# ###
# ###
# ###
# ###
# ###
# ###
# ###
# ###
# ###
Расположение на красной линии в локальных коридорах районного значения
1 700
2 600
4 500
# ###
# ###
# ###
900
2 500
4 000
1 000
1 250
1 500
Расположение на улице, не относящейся к городским или районным коридорам
1 200
2 000
2 300
# ###
# ###
# ###
600
1 200
2 000
900
1 100
1 250
Расположение внутри квартала
1 000
1 500
1 700
# ###
# ###
# ###
500
950
1 750
850
1 000
1 100

2014 год

Цены предложения участков вида "Центр" (особо привлекательные) в 2014 году (рублей\кв.м)

МЖЗ
ИЖС (коммерческие)
Коммерческие, авто сервис
Социальные
min
median
max
min
median
max
min
median
max
min
median
max
Расположение на красной линии в коридорах города или основных коридорах района
4 000
6 500
10 000
8 000
9 000
10 000
3 700
6 500
10 000
1 500
2 500
3 000
Расположение на красной линии в локальных коридорах районного значения
3 000
5 000
10 000
7 500
8 000
10 000
1 800
4 000
10 000
1 400
2 200
2 800
Расположение на улице, не относящейся к городским или районным коридорам
1 500
3 500
6 980
4 000
5 500
9 000
1 300
2 800
6 970
1 100
1 400
1 700
Расположение внутри квартала
1 500
2 200
4 000
4 000
5 500
8 000
1 200
1 900
4 000
900
1 050
1 400

Цены предложения участков вида "Центральные" (высоко привлекательные) (рублей\кв.м)

МЖЗ
ИЖС (коммерческие)
Коммерческие, авто сервис
Социальные
min
median
max
min
median
max
min
median
max
min
median
max
Расположение на красной линии в коридорах города или основных коридорах района
2 800
3 600
10 000
6 500
8 000
9 500
1 700
4 000
10 000
1 480
1 900
2 800
Расположение на красной линии в локальных коридорах районного значения
2 300
3 500
9 800
5 000
7 000
8 000
1 500
3 000
9 800
1 300
1 600
2 000
Расположение на улице, не относящейся к городским или районным коридорам
1 450
2 800
6 970
3 000
4 500
8 000
900
2 780
6 970
1 000
1 200
1 500
Расположение внутри квартала
1 200
1 500
1 800
3 000
4 000
7 500
850
1 050
1 500
800
900
1 300

Цены предложения участков вида "Удаленные" (средне привлекательные) на 2014 год (рублей\кв.м)

МЖЗ
ИЖС (коммерческие)
Коммерческие, авто сервис
Социальные
min
median
max
min
median
max
min
median
max
min
median
max
Расположение на красной линии в коридорах города или основных коридорах района
2 750
3 500
7 700
# ###
# ###
# ###
1 680
3 900
7 700
1 200
1 500
2 000
Расположение на красной линии в локальных коридорах районного значения
2 000
3 200
4 650
# ###
# ###
# ###
1 050
2 950
4 800
1 050
1 200
1 500
Расположение на улице, не относящейся к городским или районным коридорам
1 400
2 200
2 800
# ###
# ###
# ###
520
1 350
2 950
950
1 150
1 400
Расположение внутри квартала
900
1 300
1 600
# ###
# ###
# ###
490
900
1 500
780
890
1 200

Цены предложения участков вида "Окраинные" (слабопривлекательные)на 2014 год (рублей\кв.м)

МЖЗ
ИЖС (коммерческие)
Коммерческие, авто сервис
Социальные
min
median
max
min
median
max
min
median
max
min
median
max
Расположение на красной линии в коридорах города или основных коридорах района
# ###
# ###
# ###
# ###
# ###
# ###
# ###
# ###
# ###
# ###
# ###
# ###
Расположение на красной линии в локальных коридорах районного значения
1 500
2 200
4 000
# ###
# ###
# ###
800
2 000
3 750
800
1 050
1 300
Расположение на улице, не относящейся к городским или районным коридорам
1 000
1 800
2 200
# ###
# ###
# ###
500
1 000
1 700
750
1 000
1 150
Расположение внутри квартала
800
1 290
1 500
# ###
# ###
# ###
490
800
1 490
740
800
1 000

2016 год

Цены предложения участков вида "Центр" (особо привлекательные) в 2016 году (рублей\кв.м)

МЖЗ
ИЖС (коммерческие)
Коммерческие, авто сервис
Социальные
min
median
max
min
median
max
min
median
max
min
median
max
Расположение на красной линии в коридорах города или основных коридорах района
3 800
6 500
10 000
7 500
8 500
10 000
3 700
6 400
10 000
1 330
2 450
2 850
Расположение на красной линии в локальных коридорах районного значения
3 000
5 000
10 000
7 200
7 900
10 000
1 700
4 000
10 000
1 400
2 200
2 700
Расположение на улице, не относящейся к городским или районным коридорам
1 400
3 450
4 900
3 800
5 000
8 500
1 300
2 700
6 600
1 000
1 350
1 580
Расположение внутри квартала
1 500
2 200
3 950
3 800
5 000
7 500
1 200
1 850
2 900
850
1 050
1 350

Цены предложения участков вида "Центральные" (высоко привлекательные) в 2016 году (рублей\кв.м)

МЖЗ
ИЖС (коммерческие)
Коммерческие, авто сервис
Социальные
min
median
max
min
median
max
min
median
max
min
median
max
Расположение на красной линии в коридорах города или основных коридорах района
2 640
3 600
10 000
6 500
8 000
9 300
2 800
4 000
10 000
1 300
1 900
2 800
Расположение на красной линии в локальных коридорах районного значения
2 500
3 500
9 800
6 000
6 900
8 000
1 650
3 450
9 800
1 300
1 600
2 000
Расположение на улице, не относящейся к городским или районным коридорам
1 120
2 800
6 500
3 000
4 500
8 000
900
2 500
6 500
1 000
1 200
1 470
Расположение внутри квартала
1 000
1 500
1 700
3 000
4 000
7 500
850
1 000
1 350
800
900
1 300

Комментарии:

  1. Особо следует отметить, что к максимуму будут стремиться участки, расположенные в особо ценных местах соответствующих территорий или коридоров и при условии оптимального формата без изъянов в геометрии;
  2. В торгово-офисном сегменте рынка к минимумам будут тяготеть цены участков без одобренных технических подключений к инженерным сетям, с плохой геометрией.

Цены предложения участков вида "Удаленные" (средне привлекательные) в 2016 году (рублей\кв.м)

МЖЗ
ИЖС (коммерческие)
Коммерческие, авто сервис
Социальные
min
median
max
min
median
max
min
median
max
min
median
max
Расположение на красной линии в коридорах города или основных коридорах района
2 900
4 000
7 800
# ###
# ###
# ###
1 300
3 900
7 600
1 050
1 450
2 000
Расположение на красной линии в локальных коридорах районного значения
2 000
3 200
4 600
# ###
# ###
# ###
1 000
2 950
4 800
1 050
1 200
1 500
Расположение на улице, не относящейся к городским или районным коридорам
1 400
2 200
2 750
# ###
# ###
# ###
500
1 350
2 600
930
920
1 250
Расположение внутри квартала
840
1 300
1 500
# ###
# ###
# ###
500
900
1 500
800
880
1 050

Цены предложения участков вида "Окраинные" (слабо привлекательные) в 2016 году (рублей\кв.м)

МЖЗ
ИЖС (коммерческие)
Коммерческие, авто сервис
Социальные
min
median
max
min
median
max
min
median
max
min
median
max
Расположение на красной линии в коридорах города или основных коридорах района
# ###
# ###
# ###
# ###
# ###
# ###
# ###
# ###
# ###
# ###
# ###
# ###
Расположение на красной линии в локальных коридорах районного значения
1 300
2 200
4 000
# ###
# ###
# ###
800
1 950
3 750
800
1 000
1 250
Расположение на улице, не относящейся к городским или районным коридорам
900
1 800
2 200
# ###
# ###
# ###
500
980
1 700
750
980
1 000
Расположение внутри квартала
700
1 300
1 500
# ###
# ###
# ###
500
800
1 500
750
800
1 000

Комментарии:

  1. Особо следует отметить, что к максимуму будут стремиться участки, расположенные в особо ценных местах соответствующих территорий или коридоров и при условии оптимального формата без изъянов в геометрии;
  2. В торгово-офисном сегменте рынка к минимумам будут тяготеть цены участков без одобренных технических подключений к инженерным сетям, с плохой геометрией.

Промышленные земли.

Ситуация с промышленными землями более однородна и поддается несложному анализу. С точки зрения ценовых зон, согласно классификации портала 34маркет, выделяются Городские участки (высоко привлекательные) и Окраинные (средне привлекательные).

В роли коридоров в данной группе (сегменте) выступает близость относительно основных магистралей.

В целом ценовая ситуация в данном сегменте в рассматриваемой период выглядела и выглядит следующим образом:

Цены предложения участков вида "Городские" (высоко привлекательные) (рублей\кв.м)

Промышленные
2009
min
max
Промышленные
2014
min
max
Промышленные
2016
min
max
Вблизи магистралей (до 300 м)
450
780
400
770
350
750
Незначительная удаленность от транспортных магистралей (300 м-1 км)
300
700
250
670
250
650
Значительная удаленность от транспортных магистралей (свыше 1 км)
200
450
200
400
200
400

Цены предложения участков вида "Окраинные" (средне привлекательные)(рублей\кв.м)

Промышленные
2009
min
max
Промышленные
2014
min
max
Промышленные
2016
min
max
Вблизи магистралей (до 300 м)
350
770
350
770
350
750
Незначительная удаленность от транспортных магистралей (300 м-1 км)
240
640
200
600
200
600
Значительная удаленность от транспортных магистралей (свыше 1 км)
140
320
140
280
140
280

ВАЖНО

В анализах рынка, публикуемых ранее, приводимые максимумы в диапазонах цен для промышленных земель достигали нескольких тысяч рублей за 1 кв.м. Данный факт не является расхождением, и подобные цены существуют для участков, предрасположенных для коммерческого использования или многоэтажного жилищного строительства. Однако, утвержденные методики определения рыночной стоимости для целей уточнения кадастровой стоимости земель, требуют учитывать текущее разрешенное использование. Таким образом, данные диапазоны уточнены для применения их при уточнении кадастровой стоимости. При определении же рыночной стоимости с учетом реального потенциала участка, его следует позиционировать в классификации коммерческих земель соответствующего вида.

Таким образом, там где ранее использовались приводимые в Анализе рынка диапазоны применительно к участкам с коммерческим НЭИ, такое использование было корректным и соответствовало целям оценки.



Последнее обновление 19.02.2016

Торговые коридоры городов

Торговый коридор

Локальная зона (территория) в населенных пунктах с постоянным автомобильным и(или) пешеходным трафиком, выделяющаяся по отношению к окружающей территории лучшей узнаваемостью и инвестиционной привлекательностью.

Торговый коридор обладает следующими признаками:

  • Повышенные цены и ставки - Ставки аренды и цены продажи торговой недвижимости (а иногда и офисной) в нем относительно выше ближайшего окружения, в степени пропорциональной уровню коридора;
  • Хорошая узнаваемость - с коридором так или иначе ассоциированы «расхожие названия», названия остановок, микрорайонов или локальных зон, «народные» названия или выражения.
  • Мотивация на покупку - Проходящие в коридоре потоки любого уровня (пешеходные или автомобильные) характеризуются определенной степенью мотивации на совершение запланированной или спонтанной покупки;
  • Близость к развязкам - Близость к нему транспортных или пешеходных развязок, или остановок общественного транспорта;
  • Повышенный трафик - Непрерываемые пешеходные потоки (существующие естественные маршруты перемещения), а при их отсутствии – автомобильный трафик, формируемый основными деловыми маршрутами движения;
  • Способность к генерации потоков – какие-либо из характеристик коридора или их естественное географическое положение относительно города притягивают в него пешеходные или автомобильные потоки.

Признаки коридора проявляются в нем в разной степени и в различных соотношениях в зависимости от уровня коридора.

Для понимания уровней коридоров следует определить понятие:

Локальная торговая зона

Территория любой застройки и любого типа («спальный район», зона деловой активности, промышленная зона и т.д.), имеющая в себе только один условный центр – Локальный центр. Локальным центром будет считаться место, являющееся основной транспортной развязкой, соединяющей территорию с различными районами или территориями города, в которым имеет место любого уровня концентрация торговых объектов и объектов досуга. При этом основным признаком такого центра будет являться стремление в него потоков со всей Локальной торговой зоны, либо для закупок, либо для проведения досуга без выезда за пределы привычной среды обитания или места работы.

Уровни коридоров

  1. Основное городские коридоры. Коридоры, бесспорно обладающие способностью генерировать как автомобильные, так и пешеходные потоки со всего города. Как правило, максимально совпадают с центрами городов. Характеризуются:
    • самыми высокими в городе ставками аренды и ценами продаж, а также лучшей инвестиционной привлекательностью;
    • при наличии в городе туристической активности места скопления туристов, в зонах основной городской активности, также могут относиться к Основным районным коридорам.
  2. Локальная торговая зона

    Территория любой застройки и любого типа («спальный район», зона деловой активности, промышленная зона и т.д.), имеющая в себе только один условный центр – Локальный центр. Локальным центром будет считаться место, являющееся основной транспортной развязкой, соединяющей территорию с различными районами или территориями города, в которым имеет место любого уровня концентрация торговых объектов и объектов досуга. При этом основным признаком такого центра будет являться стремление в него потоков со всей Локальной торговой зоны, либо для закупок, либо для проведения досуга без выезда за пределы привычной среды обитания или места работы.

  3. Основные районные коридоры. Зоны, не соответствующие явно признакам Основного городского коридора, расположенные на основных городских и районных магистралях, и характеризуемые как:
    • локальные центры, притягивающие к себе потоки из нескольких Локальных торговых зон;
    • или, зоны магистралей городского или федерального значения, характеризуемые прохождением маршрутов перемещения жителей города в основные городские коридоры и к основным деловым зонам городского значения. Характеризуются либо наличием пешеходного трафика с интенсивностью средней и выше, либо с наличием торговых, офисных или сервисных объектов;
    • или, при наличии в городе туристической активности места скопления туристов, вне зон основной городской активности, также могут относиться к Основным районным коридорам.
  4. Локальные районные коридоры. Зоны, не соответствующие явно признакам Основного районного коридора, характеризуемые как:
    • локальные центры только одной Локальной торговой зоны;
    • или, зоны магистралей городского или федерального значения, характеризуемые прохождением маршрутов перемещения жителей города в основные городские коридоры, к основным деловым зонам городского значения, но не располагающими собственным пешеходным трафиком, либо с его интенсивностью ниже среднего.

Взаимное соотношение признаков \ уровней Торговых коридоров

Основной городской коридор
Основной районный коридор
Локальный торговый коридор
Повышенные цены и ставки
Всегда самые максимальные по рынку
Всегда с явным отличием от средних по рынку в окружении
С незначительным превышением от средних по локальному рынку
Хорошая узнаваемость
Однозначно для основного населения города
Для большинства жителей в окружении и для многих в пределах административного района
Возможно в пределах Локальной торговой зоны
Мотивацию на покупку
максимальная
Уровень выше среднего
Не обязательно и только на уровне «дозакупки»
Близость к развязкам
Минимум одна городского значения
Минимум одна районного значения
Возможно
Повышенный трафик
Обязателен, как автомобильный, так и пешеходный
Средний или выше среднего
----
Способность к генерации потоков
Высокая
Высокая или средняя и только в пределах зоны охвата
----

Последнее обновление 01.07.2016

Обзоры рынка

Жилая недвижимость

Коммерческая недвижимость

Земельные участки

База аналогов:

Профобъекты

Жилая недвижимость

Волгоград
Новостройки квартиры
Волгоград
Новостройки дома
Волгоград
Жилые дома современной постройки

Коммерческая недвижимость

Волгоград
Офисы
Волгоград
Торговля
Волгоград
Промышленно-складские объекты

Местоположения

Градостроительная зона

Виды использования градостроительной зоны

Торговые коридоры

Виды использования торговых коридоров

Энциклопедия

Словарь терминов

Классификации

Нормативные документы

Федеральные стандарты оценки (ФСО)

Об утверждении Федерального стандарта оценки:
«Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»
Об утверждении Федерального стандарта оценки:
«Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»
Об утверждении Федерального стандарта оценки:
«Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»
Об утверждении Федерального стандарта оценки:
«Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)»
«Виды экспертизы, порядок ее поведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)»
«Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)»
Об утверждении Федерального стандарта оценки:
«Оценка недвижимости (ФСО №7)»
Об утверждении Федерального стандарта оценки:
«Оценка бизнеса (ФСО № 8)»
Об утверждении Федерального стандарта оценки:
«Оценка для целей залога (ФСО № 9)»
Об утверждении Федерального стандарта оценки:
«Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО № 10)»
Об утверждении Федерального стандарта оценки:
«Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности (ФСО № 11)»

VIP объявления lavkarus.ru

1

Наши партнеры

Лавка Рус
Ариороса
Союз профессионалов рынка недвижимости
Банк Открытие
RWAY
Все Для Вас
laSalle
Российское Общество Оценщиков